Вопрос ценообразования на рынке недвижимости актуален во все времена. Недвижимость играет немаловажную роль в сохранении активов населения и обычно удовлетворения такой первоочередной потребности человека как личного проживания. Поэтому одним из самых важных вопросов, возникающих как у продавцов, так и покупателей к риэлторам – это правильная оценка недвижимости. Конечно же, продавец пытается продать по цене, которую может максимально предложить рынок, как говорят «не продешевить», а покупатель будет пытаться купить по минимальной цене – «не переплатить». Конечно, определить верную рыночную цену может только профессиональный продавец недвижимости, так как он ежедневно мониторит ситуацию со спросом и предложением на рынке и владеет информацией о реальной цене сделок.
Классически начиная оценку объекта, начинаем с изучения предложения на рынке, а именно ценовая политика на анлогические объекты недвижимости и учитываем факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Критерии, влияющие на цену объекта недвижимости (квартиры):
-
местонахождение дома. Город условно разделяют на Правый и Левый берег, в целом Правый берег оценивается дороже, так как центральные районы города расположены именно здесь. Но также город состоит из 10 административных районов, каждый из которых тоже имеет свой спрос и престижность. Так что схожие по параметрам квартиры, которые находятся в центральных районах и, например, на левом берегу будут очень отличаться по цене. Также достаточно важно для большого города фактор близкого расположения к станциям метро, и других транспортных сообщений.
-
Тип дома и параметры (метраж) квартиры. Определяя стоимость квартиры нужно обязательно заметить в каком доме находится объект, чем новый дом – тем выше цена будет на квартиры. Но могут быть и исключения (к примеру, дореволюционные дома в неплохом состоянии, также сталинки будут стоить дороже, чем дома 1970-х годов рядом). Параметры квартиры и планировки – важный фактор, чем больше метров в квартире и чем удобнее планировка – тем выше цена будет на данную квартиру.
-
состояние квартиры и дома в целом. Наличие ремонта в квартире будет также в значительной степени влиять на цену, а также дополнительным фактором будет аккуратный подъезд и внешний вид фасада дома.
-
инфраструктура территории. Наличие рядом расширенной инфраструктуры для комфортного проживания, таких как супермаркет, парк, сады и школы и тд – тоже будет отражаться в цене по сравнению с домами, находящимися в менее приспособленных для жизни местах (наряду с промзоной, фабрикой, кладбищем, напряженной магистралью)
-
дополнительные характеристики квартиры или дома. На стоимость квартиры может также влиять какие именно правоустанавливающие документы на квартиру, какая репутация у этого дома, например наличие новых лифтов, придомовая территория, охрана, паркинг, качество дома и тд.
Понятие ликвидности объекта недвижимости.
В целом часто в нашей сфере используется подразумеваемое понятие ликвидность наличие у объекта характеристик, благодаря которым будущая продажа может осуществиться быстро и по приемлемой стоимости.
Чаще вопрос ликвидности возникает у покупателей, которые намерены приобрести недвижимость для бизнеса (сдавать в аренду) или для пополнения активов за счет недвижимости, так что потенциальный покупатель хочет, чтобы в будущем такой актив можно было выгодно и быстро реализовать при необходимости.
Более ликвидными объектами считаются те, которые находятся в достаточно привлекательном для спроса месте. К примеру, дома возле метро, более новый фонд, ЖК с хорошей инфраструктурой и тд.
Что же обычно считается неликвидностью объекта и влияет не только на срок продажи объекта, но и на цену объекта по сравнению с аналогичными вариантами?
-
нахождения квартиры на первом этаже
-
окна выходят на промзону или кладбище, шумную автомагистраль
-
технические проблемы с домом (трещины в основании стены, оползень рядом с домом, аварийное состояние дома и тд)
-
правоустанавливающие документы на квартиру несут в себе юридические риски
-
другие факторы, не можно изменить в доме, квартире и не приемлемы для нормального проживания.
Поэтому проводя оценку объекта недвижимости нужно учитывать в целом модель спроса и предложения, как универсальные характеристики, уравновешиваясь между собой, дают возможность сформировать рыночную цену на недвижимость. С точки зрения предложения оценивается количество и качественные показатели аналогов, с точки зрения спроса количество покупателей, основные сегменты, в которых максимально сконцентрирован спрос (интерес потенциальных покупателей) и реальная цена сделок в конкретном сегменте.
