Что определяет цену недвижимости. Часть I.
Не лишним будет кому-то узнать, а кому-то освежить в памяти базовые понятия, касающиеся цены недвижимости. Начнём с индикаторов.
Индикатор показывает сигнал на рынке. Обратите внимание: по индикаторам нельзя оценивать конкретный объект недвижимости. Зато они дают понять, куда будет двигаться цена на рынке.
Вообще, что такое недвижимость? Это не что иное, как инструмент сбережения денежной массы. Чаще всего избыточная денежная масса или доступность «дешёвых» денег (например, низкая ипотечная ставка) являются опережающими индикаторами спроса на недвижимость.
Показатель накопления денежной массы официально публикуется всеми центральными банками стран.
Вот вам и целая группа индикаторов, которые указывают на возможные изменения цен на рынке недвижимости.
• Ключевая ставка НБУ. Она определяет размер процентной ставки по депозитам и доходность от покупки облигаций, косвенно влияет на размер ипотечной ставки. Как правило, рост ключевой ставки приводит к снижению спроса на недвижимость и, как следствие, темпа роста цен, а в некоторых случаях и к их падению. Стабильность ключевой ставки стабилизирует спрос на недвижимость, переводя его из разряда «истеричный» в разряд «стабильный».
• Ставка ипотечного кредитования. Снижение ставок ипотечного кредитования ведёт к увеличению спроса на недвижимость и, соответственно, росту цен. Повышение ставок даёт обратный эффект.
С 2014 ипотека в полной мере не работает, так как банки не застрахованы о возмещении убытков, если клиент не платит кредит.Именно по этому большая часть населения Украины не имеют доступа к этой услуге.Эту нишу временно заняли девелоперы и дают рассрочки
• Показатель M2. При росте депозитных ставок население предпочитает накапливать деньги на счетах. Поэтому в определённый период денежная масса не попадает на рынок недвижимости. Если накоплений становится много, а НБУ снижает ключевую ставку, население склоняется к тому, чтобы «переложить» деньги в недвижимость.
• Курс национальной валюты. При падении курса многие предпочитают сберегать деньги в недвижимости. Нестабильность курса подталкивает многих искать «тихую гавань» в рынке недвижимости.
Если внимательно посмотреть на индикаторы, видно, что в основном к покупке недвижимости людей подталкивают негативные факторы. Страх и инстинкт самосохранения подвигают население многих стран прибегать к приобретению недвижимости в самый неблагоприятный момент.
Поэтому, если мы посмотрим на индекс недвижимости — график, который показывает именно направление цен, — то увидим чёткие закономерности.
К основным индикаторам рынка недвижимости стоит добавить ещё один интересный показатель — арендную ставку на жилую и коммерческую недвижимость. Как только арендные ставки на жилую недвижимость начинают резко расти, арендаторы «перебегают» в покупку недвижимости в ипотеку.
Поэтому агенту по недвижимости вредно фокусироваться только на определённом рынке. Если агент не изучает, что происходит на рынке аренды, и ограничивается только операциями купли-продажи, то он не может провести грамотную консультацию с клиентом. Настоящий эксперт обязан следить за основными индикаторами рынков и учитывать их в своей работе.
