Что такое экспертная оценка недвижимости?
Оценка недвижимости – это процесс определения стоимости объекта или конкретных прав субъекта на имущество. Процедура регулируется статьей 7 ЗУ «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную имущественную деятельность в Украине». Обязательно экспертиза проводится, когда имущество облагается налогом, ведь сумма, с которой он взымается не должна быть меньше оценочной стоимости недвижимости. Незнание законов населением, а также некомпетентное проведение экспертизы часто используется шарлатанами и мошенниками.
Кто вправе проводить экспертизу?
Проводить оценку имеет право только независимый эксперт (субъект рыночной деятельности), который внесен в Государственный реестр оценщиков и имеет соответствующий сертификат. Процедуру проведения экспертизы регламентирует Закон Украины №2658-III, в котором также указано, что эта услуга не лимитирована, но предоставляется на платной основе. Итак, оценку может проводить: оценщик частной организации, который не меньше 2 лет проработал в сфере оценки имущества; специалист фонда государственного имущества, который имеет двухгодичный опыт работы в этой сфере; советы экспертов, которые функционируют на базе саморегулируемых организаций оценщиков. Компании, которые предлагают такого рода услуги, обязательно должны иметь лицензию.
Когда и зачем нужна оценка недвижимости?
Независимая оценка недвижимости нужна для проведения многих операций с имуществом. Так удается свести к минимуму риски, которые всегда возникают при оформлении сделок юридическими или физическими лицами.
Чаще всего услугу заказывают:
Как видите, необходимость оценивать недвижимость появляется очень часто. В законодательстве прописаны случаи, когда процедура обязательная, а когда – нет.
Обязательные причины проведения экспертной оценки недвижимого имущества:
1. При отчуждении недвижимости или другой процедуре, которая предусматривает налогообложение.
2. При заключении договора обмена или купли-продажи дома/квартиры. Независимое заключение необходимо для нотариуса, который не имеет права подтвердить юридическую силу договора продажи без оценки стоимости имущества. В частности, это связано с тем, что исходя из суммы, которая будет оглашена, насчитывается государственный налог.
3. При приватизации и аренде объектов государственной или коммунальной собственности.
Не будет считаться нарушением, если арендуется частная собственность, передается имущество в залог, недвижимость получают в наследство по первой линии, а также при заключении дарственного договора между близкими родственниками.
Как видите, все зависит от того, для чего нужна оценка, какова цель ее проведения. Здесь главное, чтобы сделки проходили максимально прозрачно и законно, чтобы сторонние лица не наживались на человеческой неосведомленности.
Оценка недвижимости является одной из самых востребованных. К недвижимости относятся не только квартиры и дома, но и объекты незавершенного строительства, промышленные и коммерческие помещения, земельные участки, сельскохозяйственные паи.
Оценка недвижимости в Одессе и по всей Украине включает в себя анализ общего состояния рынка в конкретном регионе, характеристики оцениваемой недвижимости (местоположение, транспортная доступность, состояние, количественные и технические характеристики), анализ цен и характеристик подобных объектов.
Понятно, что это далеко не все случаи, когда необходимы услуги оценки недвижимости. В этом без профессионалов не обойтись, если потом не хотите жалеть. Ведь эксперт по оценке недвижимости лучше знаете все тонкости и предоставит полный отчет о состоянии интересующего объекта.
От цели зависит, какой вид стоимости будет определяться во время оценки недвижимости. Это может быть рыночная стоимость – цена, по которой недвижимость может быть выставлена на рынке; ликвидационная – цена продажи в сжатые сроки; инвестиционная стоимость – для заключения сделок по инвестированию.
Основные акценты в работе
Оценка коммерческой недвижимости производится тремя основными подходами: затратным, сравнительным и доходным. Доходный подход подразумевает определение цены исходя из доходов, полученных от владения недвижимости. Сравнительный подход подразумевает анализ данных о продажах подобных объектов со схожими характеристиками и параметрами на рынке. Независимая оценка недвижимости затратным подходом базируется на определении затрат по восстановлению или замещению объекта.
Понятно, что один из этих методов выбирается для каждого конкретного случая. Так оценщик недвижимости изучает ситуацию и только тогда выбирает подходящий вариант. Как результат – грамотное проведение изучения интересующего объекта.
Подходы к экспертной оценке недвижимости
Экспертная оценка недвижимости может проводиться несколькими способами, в рамках которых действуют свои методики и техники. Наши оценщики используют такие основные подходы:
1. Затратный подход – основан на просчете затрат на создание объекта. Например, при строительстве дома учитывается стоимость земельного участка, стройматериалов, коммуникаций и всех улучшений, которые были выполнены. При этом вычитывается сумма износа и обязательств. Рыночный подход оптимален для предприятий, зданий, домовладений.
2. Доходный подход – основан на расчете прибыли в случае продажи объекта. Доходный метод самый популярный, так как позволяет предвидеть выгоды, которые человек получит от владения этой собственностью в будущем.
3. Сравнительный подход – основан на сравнении характеристик с аналогичными других объектов, стоимость которых уже известна. Сравнительный метод предполагает наличие сходного по экономическим, техническим, материальным и другим характеристикам объекта.
Как проводится экспертная оценка недвижимости?
По новым правилам процедура оценки недвижимости производится в несколько этапов, в зависимости от задач, которые стоят перед оценщиком. Для начала эксперт изучает объект: его местоположение, инфраструктуру, характеристики, повреждения, наличие имущественных прав. После изучения документов происходит непосредственный осмотр объекта оценщиком. Стороны решают все вопросы, обговаривают условия сотрудничества и заключают договор, с четко прописанными сроками и стоимостью оказания услуг. Эксперт выбирает методы оценки недвижимости, которые наиболее подходят к этому объекту, собирает, обрабатывает все документы и оценивает его эксплуатационные и технические характеристики.Все основные методы, которые используются при государственной оценке недвижимости, предполагают анализ рынка для выявления средней цены на аналогичные объекты. На последнем этапе выполняется окончательный расчет с учетом основных принципов, критериев и стандартов из новых правил Украины с изменениями и дополнениями. Эксперты готовят окончательный отчет и заключение, которое и является экспертной оценкой. Этот процесс очень ответственный, требует знаний, умений и навыков специалиста, тем более что новый порядок оценки предполагает ряд дополнений к действующему законодательству.
Виды оценки недвижимости
В оценочной практике используются: кадастровая оценка – проводится для налогообложения, основывается на массовой оценке рыночной стоимости объекта; налоговая оценка – необходима для определения суммы налога на имущество; судебная оценка – заключение используется в судебной практике для решения спорных ситуаций и при рассмотрении дел.
Какую недвижимость мы оцениваем?
Наши специалисты проводят оценку жилой и нежилой недвижимости : жилой недвижимости (квартир и загородного жилья); торговой недвижимости предприятия или коммерческой компании; офисной недвижимости; объектов бизнеса; нежилой недвижимости.
Срок действия экспертного заключения
Период действия отчета устанавливается индивидуально, в зависимости от особенностей объекта и экономической ситуации в стране, но действует заключение не более 6 месяцев. На нашем сайте вы сможете получить образец отчета, как пример, а также заказать выполнение услуги в экспресс-режиме. Чаще всего акт требует БТИ или нотариус для подписания документов, связанных с недвижимым имуществом.
Сколько стоит оценка недвижимости?
Стоимость услуг оценщика обсуждаются в частном порядке в процессе переговоров между сторонами. Средние цены вы найдете на нашем сайте, а о нюансах сможете узнать непосредственно у специалиста.
