Не зайвим буде комусь дізнатися, а комусь освіжити в пам'яті базові поняття щодо ціни нерухомості. Почнемо з індикаторів.
Індикатор показує сигнал над ринком. Зверніть увагу: на індикатори не можна оцінювати конкретний об'єкт нерухомості. Натомість вони дають зрозуміти, куди рухатиметься ціна на ринку.
Загалом, що таке нерухомість? Це не що інше, як інструмент заощадження грошової маси. Найчастіше надлишкова грошова маса чи доступність «дешевих» грошей (наприклад, низька іпотечна ставка) є випереджаючими індикаторами попиту нерухомість.
Показник нагромадження грошової маси офіційно публікується всіма центральними банками країн.
Ось вам і ціла група індикаторів, які свідчать про можливі зміни цін на ринку нерухомості.
• Ключова ставка НБУ. Вона визначає розмір відсоткової ставки за депозитами та прибутковість від купівлі облігацій, що опосередковано впливає на розмір іпотечної ставки. Як правило, зростання ключової ставки призводить до зниження попиту на нерухомість і, як наслідок, темпу зростання цін, а в деяких випадках і їх падіння. Стабільність ключової ставки стабілізує попит на нерухомість, переводячи його з розряду «істеричний» у розряд «стабільний».
• Ставка іпотечного кредитування. Зниження ставок іпотечного кредитування веде до підвищення попиту нерухомість і, відповідно, зростання цін. Підвищення ставок дає зворотний ефект.
З 2014 року іпотека повною мірою не працює, оскільки банки не застраховані про відшкодування збитків, якщо клієнт не сплачує кредит. Саме з цього більшість населення України не мають доступу до цієї послуги.
• Показник M2. При зростанні депозитних ставок населення вважає за краще накопичувати гроші на рахунках. Тож у певний період грошова маса не потрапляє ринку нерухомості. Якщо накопичень стає багато, а НБУ знижує ключову ставку, населення схиляється до того, щоби «перекласти» гроші в нерухомість.
• Курс національної валюти. При падінні курсу багато хто воліє зберігати гроші в нерухомості. Нестабільність курсу підштовхує багатьох шукати «тиху гавань» на ринку нерухомості.
Якщо уважно подивитися на індикатори, то видно, що в основному до купівлі нерухомості людей підштовхують негативні фактори. Страх та інстинкт самозбереження спонукають населення багатьох країн вдаватися до придбання нерухомості в найнесприятливіший момент.
Тому, якщо ми подивимося на індекс нерухомості — графік, який показує напрямок цін, — то побачимо чіткі закономірності.
До основних індикаторів ринку нерухомості варто додати ще один цікавий показник – орендну ставку на житлову та комерційну нерухомість. Як тільки орендні ставки на житлову нерухомість починають різко зростати, орендарі «перебігають» на купівлю нерухомості в іпотеку.
Тому агенту нерухомості шкідливо фокусуватися тільки на певному ринку. Якщо агент не вивчає, що відбувається на ринку оренди і обмежується тільки операціями купівлі-продажу, то він не може провести грамотну консультацію з клієнтом. Справжній експерт зобов'язаний стежити за основними індикаторами ринків та враховувати їх у своїй роботі.
