Ціноутворення в нерухомісті

Питання ціноутворення на ринку нерухомості актуальний у всі часи. Нерухомість відіграє важливу роль в збереженні активів населення та звичайно задоволення такої першочергової потреби людини як особистого проживання. Тому одним із самих важливих питань, що виникають як у продавців, так і покупців до ріелторів – це вірна оцінка нерухомості. Звісно ж продавець намагається продати по ціні, яку може максимально запропонувати ринок, як кажуть «не продешевити», а покупець буде намагатися купити по мінімальній ціні – «не переплатити». Звісно, що визначити вірну ринкову ціну може тільки професійний продавець нерухомості, так як він щоденно моніторить ситуацію з попитом і пропозицією на ринку, та володіє інформацією щодо реальної ціни угод.

Класично починаючи оцінку об'єкту, починаємо з вивчення пропозиції на ринку, а саме цінова політика на анлогічні об'єкти нерухомості та враховуємо фактори, що будуть впливати на вартість нерухомості.

Критерії, що впливають на ціну об'єкту нерухомості (квартири):

1. місцезнаходження будинку. Місто Київ умовно розділяють на Правий та Лівий берег, загалом Правий берег оцінюється дорожче, так как як центральні райони міста розташовані саме тут. Але також місто складається з 10 адміністративних райони, кожен з яких теж має свій попит та престижність. Тож схожі за параметрами квартири, що знаходяться в центральних районах та, наприклад, на лівому березі будуть дуже відрізнятися по ціні. Також досить важливо для великого міста є фактор близького розташування до станцій метро, та інших транспортних сполучень.

2. Тип будинку та параметри (метраж) квартири. Визначаючи вартість квартири потрібно обов'язково зауважити в  якому будинку знаходиться об'єкт, чим новіший будинок – тим вище ціна буде на квартири. Але можуть бути і виключення (наприклад, дореволюційні будинки в гарному стані, а також сталінки будуть вартувати дорожче, ніж будинки 1970-х років поряд). Параметри квартири та планування  - важливий фактор, чим більше метрів в квартирі та чим зручніше планування – тим вище ціна буде на дану квартиру.

3. стан квартири та будинку загалом. Наявність ремонту в квартирі буде також значною мірою впливати на ціну, також додатковим фактором буде охайний під'їзд та зовнішній вигляд фасаду будинку.

4. інфраструктура місцевості. Наявність поряд розширеної інфраструктури для комфортного проживання, таких як супермаркет, парк, садки та школи і тд – теж буде відображатися в ціні в порівнянні з будинками, що знаходяться в менш прстосованих для життя місцях (поряд з промзоною, фабрикою, кладовищем, напруженою магістраллю)

5. додаткові характеристики квартири або будинку. На вартість квартири може також впливати які саме правовстановлюючі документи на квартиру, яка репутація у цього будинку, також наприклад наявність нових ліфтів, прибудинкова територія, охорона, паркінг, якість будинку і тд.

Поняття ліквідності об'єкту нерухомості.

Загалом часто в нашій сфері використовується поняття ліквідність, що мається на увазі, наявність у об'єкта характеристик, завдяки яким майбутній продаж може здійснитися швидко і по прийнятній вартості.

Частіше питання ліквідності виникає у покупців, що мають намір придбати нерухомість для бізнесу (здавати в оренду) або для поповнення активів за рахунок нерухомості, тож потенційний покупець хоче, щоб у мабутньому такий актив можна було вигідно та швидко реалізувати при необхідності. 

Більш ліквідними об'єктами вважаються ті, які знаходяться в досить привабливому для попиту місці. Наприклад, будинки біля метро, більш новий фонд, ЖК з гарною інфраструктурою і тд.

Що ж зазвичай вважається неліквідністю об'єкту і впливає не тільки на строк продажу об'єкту, але і на ціну об'єкту в порівнянні з аналогічними варіантами? 

• знаходження квартири на першому поверсі

• вікна виходять на промзону або кладовище, шумну автомагістраль

• технічні проблеми з будинком (тріщини в основі стіни, зсув грунту поряд з будинком, аварійний стан будинку і тд)

• правоустановчі документи на квартиру несуть в собі юридичні ризики

• інші фактори, що не можна змінити в будинку, квартирі та є не прийнятними для нормального проживання.

Тож проводячи оцінку об’єкту нерухомості потрібно враховувати загалом модель попиту і пропозиціЇ, як універсальні характеристики, що врівноважуючись між собою дають можливість сформувати ринкову ціну на нерухомість. З точки зору пропозиції оцінюється кількість та якісні показники аналогів, з точки зору попиту – кількість покупців, основні сегменти, в яких максимально сконцентрований попит (інтерес потенційних покупців) та реальна ціна угод в конкретному сегменті.