Жилое помещение – отапливаемое помещение, которое расположено на надземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания.
Нежилыми помещениями называются помещения, которые принадлежат к жилищному комплексу, но не относятся к жилищному фонду и являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.
Нормативная база
Не существует единого нормативного акта, который бы регулировал вопросы выведения помещений из нежилого в жилой фонд. При этом руководствуются нормами законодательства, приведенного ниже.
Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.1983 №5464
Закон Украины от 19.05.2011 № 3392 «О перечне документов разрешительного характера в сфере хозяйственной деятельности»
Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности»
Постановление Кабинета Министров Украины от:
13.04.2011 №466 «Некоторые вопросы исполнения подготовительных и строительных работ»;
13.04.2011 №461 «Вопросы приема в эксплуатацию оконченных строительством объектов»
Государственные строительные нормы Украины (укр. Державні будівельні норми, далі –ДБН):
ДБН В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт»
ДБН Â.2.2-15:2019 «Жилые дома. Основные положения»
ДБН Б.2.2-12:2018 «Планирование и застройка территорий»
ДБН В.2.3-19-2018 «Сооружения транспорта. Улицы и дороги населенных пунктов»
ДБН В.1.1-12-2014 «Строительство в сейсмических районах Украины»
ДБН А.2.2-3:2012 «Состав. Порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации»
Решение Киевского городского совета от 23.07.2015 № 781/1645 «О дерегуляции и упрощение порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве»
Требования к жилым помещениям
Жилые помещения в многоквартирном жилом доме или отдельный жилой дом (его часть), которые планируется перевести из жилого в нежилой фонд, должны соответствовать определенным требованиям:
расположение в цокольных, на первых и вторых этажах (при условии, если жилое помещение расположено непосредственно над нежилым, но не выше второго этажа) или третьего этажа для использования под мастерскую, студию;
должна существовать техническая возможность обустройства пандуса, отдельного входа, эвакуационного выхода, изолированных от жилой части дома;
жилой площадью по государственным нормам должны быть обеспечены: собственник и его семья;
в указанном помещении никто не должен проживать и быть прописан;
жилой дом не признан ветхим или аварийным, памятником архитектуры;
жилое помещение не является объектом залога или ареста.
Пользуйтесь консультацией: Правовые алгоритмы оплаты коммунальных услуг и налога на недвижимость или как не стать нарушителем закона
Алгоритм действий
Перевод помещения из жилого в нежилой фонд сопряжен со следующими шагами:
получение разрешения в Департаменте градостроительства и архитектуры исполнительного органа городского совета (через ЦНАП);
- установление функционального предназначения помещения (аптека, ресторан, салон, офис) ;
- При этом, процедура какого-либо согласования (например, открытия кафе) с соседями, не предусмотрена действующим законодательством .
- при проведении перепланировки/реконструкции (выведение отдельного входа и т.п.):
- разработка и утверждение проектной документации;
- уведомление о начале строительных работ соответствующему органу государственного архитектурно-строительного контроля и его регистрация в Реестре строительной деятельности;
- получение нового техпаспорта;
- регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации Реестре строительной деятельности;
- прием объекта в эксплуатацию;
- регистрация права собственности на нежилое помещение.
Третий шаг регламентируется Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
В результате Вы получите выдержку (“витяг” укр.) из Государственного Реестра прав на недвижимое имущество.
Цена перевода из жилого в нежилой фонд
В Украине указанная процедура является бесплатной. Вместе с тем, существуют предприятия и отдельные юристы, которые помогают это сделать. Минимальная цена – от 8000 грн.
Если вы получили отказ в разрешении на вывод помещения из жилого фонда в нежилой, к вашим издержкам добавляются: оплата услуг адвоката за написание иска и других документов, за представление ваших интересов в суде, а также - судебный сбор за иск и апелляцию (кассацию) в том случае, если Вам нужно будет опротестовывать решение суда первой или апелляционной инстанции.
За подачу административного иска неимущественного характера физическим лицом ЗУ “О судебном сборе” предусмотрен судебный сбор в размере 0,4 размера прожиточного минимума на одно трудоспособное лицо (992,40 грн.).
За апелляционную жалобу - 150 процентов ставки, подлежащей уплате при подаче искового заявления.
За кассацию (Верховный суд: Кассационный административный) - 200 процентов ставки, подлежащей уплате при подаче искового заявления.
В том случае, если вы получили разрешение и в суд обращаться не нужно, то единственное, на что вы можете потратиться – это на план реконструкции, установку системы вентиляции, отдельного входа, пандуса, пожарной и охранной сигнализации, строительные материалы и оплату рабочих. Стоимость строительных материалов и выполнения работ всегда индивидуальна.
Кроме того, со всеми коммунальными службами будет необходимо перезаключать договора. Для нежилых помещений тарифы на коммунальные услуги (даже услуги Internet) значительно выше, нежели для жилых.
Перечень разрешительных документов
Получить разрешение на перевод жилых помещений в нежилые без определения его функционального предназначения (использования) можно через Центр предоставления административных услуг (укр. – ЦНАП). Предоставляет такой документ Департамент градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации). Цена вопроса: бесплатно.
Для этого необходимо предоставить в ЦНАП:
- заявление;
- документ, удостоверяющий личность, в том числе доверенность уполномоченного лица;
- нотариально заверенные копии документов, подтверждающие право собственности на жилое помещение, которое переводится в нежилое (с указанием всех сособственников, в том числе и несовершеннолетних);
- материалы технического обследования жилого помещения, подготовленные в соответствии с требованиями действующего законодательства (технический отчет).
- Техническое заключение (отчет) также может предоставить лицензированная проектная организация.
Письменное заявление и документы, указанные выше, либо подаются заявителем лично, либо могут быть высланы заказным письмом с описью вложения и уведомлением.
Качественная административная услуга предоставляется в течение пяти рабочих дней после прихода заявления.
В том случае, если вы получили отказ, его можно опротестовать в суде с помощью юриста или адвоката.
Условия отказа в разрешении
Приводим не полный перечень ограничений на целевое использование. Не допускается перевод жилых помещений в нежилые с целью размещения в них:
- пунктов приема стеклотары;
- игральных автоматов и казино;
- промышленного производства;
- магазинов торговой площадью более 1000 кв.м…
Отказать в разрешении на вывод помещения из жилого фонда в нежилой могут исключительно в двух случаях:
- при выявлении недостоверных сведений или намерений в документах, поданных заявителем;
- при несоблюдении заявителем требований, предусмотренных Положением о порядке перевода жилых помещений в нежилые.
В том случае, если вам не дали разрешение на перевод из жилого в нежилой фонд, вопрос решается через суд.
Поскольку ответчиком в данном случае будет орган местного самоуправления, то, соответственно, надлежащим судом, в который необходимо обращаться, будет окружной административный суд.
Как правило, в таких ситуациях суд становится на сторону истца, а действия ответчика (отказ в разрешении) признаются незаконными
Как перевести жилье из нежилого фонда в жилой
Перевод из нежилого в жилой фонд становится востребованной услугой – коммерческая недвижимость стала менее востребованной. Такая тенденция также наблюдается, так как многие фирмы, снимавшие такие офисы, не могут платить дорогую аренду, квадратные метры перестали приносить их владельцам прибыль. Перевод помещения из нежилого фонда в жилой в Украине осуществляется путем подачи в ГАСК запроса на проведение его реконструкции. Она может являться чистой формальной процедурой или выполняться фактически, если это необходимо собственнику жилья. После ее проведения осуществляется ввод объекта недвижимости в эксплуатацию с измененным целевым назначением с одновременным узакониванием перепланировки.
Перевод апартаментов в жилой фонд процесс непростой, затратный по времени, требует подготовки и предоставления следующих документов (копии которых должны быть заверены нотариально):
1. Заявление – подается на имя главы города. В нем нужно просить о выдаче разрешения на создание проекта реконструкции.
2. Копию документа, удостоверяющего права заявителя на владение данным помещением.
3. Копию техпаспорта.
4. Юрлицу — копии учредительных документов.
5. Согласие каждого совершеннолетнего собственника (нанимателя) соседних квартир.
6. Если помещение находится в доме с формой управления ОСМД, необходимо получить согласие этого объединения.
7. Копию извещения, подтверждающего, что собственник (балансодержатель) уведомил о намерении поменять целевое назначение помещения и (при необходимости) реконструировать его под жилье. Если балансодержателем является владелец дома, подавать извещение не нужно.
8. Копию удостоверения личности собственника жилья.
Основанием для выполнения этих действий является проект реконструкции, утвержденный заседанием горисполкома. Подаются документы в территориальные органы местного самоуправления по месту расположения объекта недвижимости.
Сколько стоит перевод в жилой фонд?
Перевести квартиру, имеющую статус нежилой в жилую довольно сложно. Самостоятельно выполнить все требования законодательства и получить необходимые документы крайне тяжело, поэтому стоимость выполнения таких работ высокая. Украина имеет сложное законодательство, в котором данная процедура прописана не очень четко. Поэтому помощь профессионалов необходима в решении данного вопроса, разобраться в процедуре неосведомленному собственнику такого имущества непросто.
Региональные власти на основании законодательства разрабатывают свои регламенты по проведению данной процедуры, тонкости которой не специалисту не известны. Самостоятельное прохождение всех стадий процесса может растянуться на длительное время. Изменение статуса нежилого помещения или дачи в жилое — сотрудники компании выполняют оперативно, на высоком профессиональном уровне. Помощь компетентных специалистов позволит сократить прохождение всех этапов процедуры и избежать отказа разрешительных инстанций. Цена изменения статуса здания зависит от вида недвижимости, необходимости прохождения множественных согласований, сложности перепланировки, площади, поэтому оговаривается индивидуально.
