Що таке експертна оцінка нерухомості?
Оцінка нерухомості – це процес визначення вартості об'єкта чи конкретні права суб'єкта на майно. Процедура регулюється статтею 7 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну майнову діяльність в Україні». Обов'язково експертиза проводиться, коли майно оподатковується, адже сума, з якої він стягується не повинна бути меншою за оцінну вартість нерухомості. Незнання законів населенням, а також некомпетентне проведення експертизи часто використовується шарлатанами та шахраями.
Хто має право проводити експертизу?
Проводити оцінку має право лише незалежний експерт (суб'єкт ринкової діяльності), який внесений до Державного реєстру оцінювачів та має відповідний сертифікат. Процедуру проведення експертизи регламентує Закон України №2658-ІІІ, в якому також зазначено, що ця послуга не лімітована, але надається на платній основі. Отже оцінку може проводити: оцінювач приватної організації, який не менше 2 років пропрацював у сфері оцінки майна; спеціаліст фонду державного майна, який має дворічний досвід роботи у цій сфері; поради експертів, що функціонують на базі саморегулівних організацій оцінювачів. Компанії, які пропонують такі послуги, обов'язково повинні мати ліцензію.
Коли та навіщо потрібна оцінка нерухомості?
Незалежна оцінка нерухомості необхідна щодо багатьох операцій із майном. Так вдається мінімізувати ризики, які завжди виникають при оформленні угод юридичними або фізичними особами.
Найчастіше послугу замовляють:
Як бачите, необхідність оцінювати нерухомість виникає дуже часто. У законодавстві прописані випадки, коли процедура є обов'язковою, а коли – ні.
Обов'язкові причини проведення експертної оцінки нерухомого майна:
1. У разі відчуження нерухомості або іншої процедури, що передбачає оподаткування.
2. Під час укладання договору обміну або купівлі-продажу будинку/квартири. Незалежне укладання необхідно для нотаріуса, який має права підтвердити юридичну силу договору продажу без оцінки вартості майна. Зокрема, це пов'язано з тим, що виходячи із суми, яку буде оголошено, нараховується державний податок.
3. При приватизації та оренді об'єктів державної чи комунальної власності.
Не буде вважатися порушенням, якщо орендується приватна власність, передається майно в заставу, нерухомість отримують у спадок по першій лінії, а також під час укладання договору між близькими родичами.
Як бачите, все залежить від того, навіщо потрібна оцінка, якою є мета її проведення. Тут головне, щоб угоди проходили максимально прозоро та законно, щоб сторонні особи не наживалися на людську непоінформованість.
Оцінка нерухомості є однією з найбільш популярних. До нерухомості належать не тільки квартири та будинки, а й об'єкти незавершеного будівництва, промислові та комерційні приміщення, земельні ділянки, сільськогосподарські паї.
Оцінка нерухомості в Одесі та по всій Україні включає аналіз загального стану ринку в конкретному регіоні, характеристики оцінюваної нерухомості (місце розташування, транспортна доступність, стан, кількісні та технічні характеристики), аналіз цін і характеристик подібних об'єктів.
Зрозуміло, що це далеко не всі випадки, коли потрібні послуги оцінки нерухомості. У цьому без професіоналів не обійтись, якщо потім не хочете шкодувати. Адже експерт з оцінки нерухомості краще знаєте всі тонкощі і надасть повний звіт про стан об'єкта, що цікавить.
Від мети залежить, який вид вартості визначатиметься під час оцінки нерухомості. Це може бути ринкова вартість - ціна, за якою нерухомість може бути виставлена на ринку; ліквідаційна – ціна продажу у стислий термін; інвестиційна вартість – для укладання угод щодо інвестування.
Основні акценти в роботі
Оцінка комерційної нерухомості проводиться трьома основними підходами: витратним, порівняльним та прибутковим. Прибутковий підхід передбачає визначення ціни, виходячи з доходів, отриманих від володіння нерухомості. Порівняльний підхід передбачає аналіз даних про продажі подібних об'єктів зі схожими характеристиками та параметрами на ринку. Незалежна оцінка нерухомості витратним підходом базується на визначенні витрат на відновлення або заміщення об'єкта.
Зрозуміло, що один із цих методів вибирається для кожного конкретного випадку. Так оцінювач нерухомості вивчає ситуацію і тільки тоді вибирає потрібний варіант. Як результат – грамотне проведення вивчення об'єкта, що цікавить.
Підходи до експертної оцінки нерухомості
Експертна оцінка нерухомості може проводитись декількома способами, у межах яких діють свої методики та техніки. Наші оцінювачі використовують такі основні підходи:
1. Витратний підхід – ґрунтується на прорахунку витрат на створення об'єкта. Наприклад, при будівництві будинку враховується вартість земельної ділянки, будматеріалів, комунікацій та всіх покращень, які були виконані. При цьому вираховується сума зносу та зобов'язань. Ринковий підхід є оптимальним для підприємств, будівель, домоволодінь.
2. Прибутковий підхід – заснований на розрахунку прибутку у разі продажу об'єкта. Прибутковий метод найпопулярніший, оскільки дозволяє передбачати вигоди, які людина отримає від володіння цією власністю у майбутньому.
3. Порівняльний підхід – ґрунтується на порівнянні характеристик з аналогічними іншими об'єктами, вартість яких вже відома. Порівняльний метод передбачає наявність подібного за економічними, технічними, матеріальними та іншими характеристиками об'єкта.
Як проводиться експертна оцінка нерухомості?
За новими правилами процедура оцінки нерухомості проводиться у кілька етапів, залежно від завдань, що стоять перед оцінювачем. Для початку експерт вивчає об'єкт: його розташування, інфраструктуру, характеристики, пошкодження, наявність майнових прав. Після вивчення документів відбувається безпосередній огляд об'єкта оцінювачем. Сторони вирішують усі питання, обговорюють умови співробітництва та укладають договір, з чітко прописаними термінами та вартістю надання послуг. Експерт вибирає методи оцінки нерухомості, які найбільш підходять до цього об'єкта, збирає, обробляє всі документи та оцінює його експлуатаційні та технічні характеристики. Усі основні методи, що використовуються при державній оцінці нерухомості, припускають аналіз ринку для виявлення середньої ціни на аналогічні об'єкти. На останньому етапі виконується остаточний розрахунок з урахуванням основних принципів, критеріїв та стандартів нових правил України зі змінами та доповненнями. Експерти готують остаточний звіт та висновок, який і є експертною оцінкою. Цей процес дуже відповідальний, вимагає знань, умінь та навичок спеціаліста, тим більше, що новий порядок оцінки передбачає низку доповнень до чинного законодавства.
Види оцінки нерухомості
В оціночній практиці застосовуються: кадастрова оцінка – проводиться для оподаткування, ґрунтується на масовій оцінці ринкової вартості об'єкта; податкова оцінка – необхідна визначення суми податку майно; судова оцінка – висновок використовується у судовій практиці на вирішення спірних ситуацій і під час розгляду справ.
Яку нерухомість оцінюємо?
Наші фахівці проводять оцінку житлової та нежитлової нерухомості: житлової нерухомості (квартир та заміського житла); торгової нерухомості підприємства чи комерційної компанії; офісної нерухомості; об'єктів бізнесу; нежитлової нерухомості.
Термін дії експертного висновку
Період дії звіту встановлюється індивідуально, залежно від особливостей об'єкта та економічної ситуації в країні, але діє висновок не більше 6 місяців. На нашому сайті ви зможете отримати зразок звіту як приклад, а також замовити виконання послуги в експрес-режимі. Найчастіше акт вимагає БТІ чи нотаріус для підписання документів, пов'язаних із нерухомим майном.
Скільки коштує оцінка нерухомості?
Вартість послуг оцінювача обговорюється приватно у процесі переговорів між сторонами. Середні ціни ви знайдете на нашому сайті, а про нюанси зможете дізнатися безпосередньо у спеціаліста.
