У Верховній Раді вирішили всерйоз зайнятися захистом прав покупців нерухомості (інвесторів) та підвищенням прозорості залучення коштів фіз- та юросіб у будівництво, прийнявши у першому читанні відповідний законопроект. Йдеться про гарантування прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому.
Як йдеться у пояснювальній записці до документа, тепер ринок будівництва перестане бути непривабливим як для внутрішніх, так і для зовнішніх інвесторів. Їхні права нібито будуть захищені від недобросовісних забудовників, що допоможе покласти край довгобудам та їх "кинутим" покупцям.
Проблема в тому, що громадяни та компанії, вкладаючись у нерухомість, часто отримують неповну інформацію про об'єкт, про наявність у забудовника прав на проведення робіт. Вони не мають доступу до проектної документації та даних про те, як просувається будівництво. Замовники користуються цим, обманюючи покупців.
"У зв'язку з недосконалістю законодавчого регулювання інвестори тривалий час не можуть отримати у власність об'єкти нерухомості, ні повернути кошти, залучені в будівництво таких об'єктів", - йдеться в супровідних документах до проекту закону.
Його автори визнають ризики та подвійний продаж об'єкта несумлінними замовниками.
Серед іншого ініціатива має запобігти зміні технічних характеристик об'єкта (поверховості, функціонального призначення об'єкта, технічних поверхів, горищ, підвалів та ін.) без згоди громадян та компаній, які купили приміщення в об'єкті. Це важливий момент, оскільки з цим пов'язана маса ризиків для покупців.
Майбутній закон спростить порядок надання адмінпослуг із держреєстрації прав власності на об'єкти нерухомості, щодо яких до Держреєстру речових прав внесено запис про спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва та майбутній об'єкт нерухомості.
Паралельно документ має забезпечити належну охорону об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості, права на які зареєстровані за спадкодавцем у Держреєстрі прав та які входять до складу спадщини. Загалом проект закону має вирішити такі проблеми:
-
відсутність системи гарантування виконання замовником будівництва зобов'язань перед інвесторами;
-
будівництво об'єктів на самовільно зайнятих земельних ділянках або за відсутності права на виконання будівельних робіт;
-
фінансування будівництва за принципом "фінансової піраміди";
-
спрямування коштів, залучених від інвесторів житлового будівництва, не за цільовим призначенням;
-
прийняття забудовником він зобов'язань, які він міг виконати.
Один із авторів законопроекту, депутат Ігор Фріс, пояснює у розмові з UBR.ua суть законопроекту в такий спосіб.
"Ми вводимо в цивільний оборот нове поняття - "спеціальне майнове право на об'єкти нерухомого майна". На сьогоднішній день як забудовники, так і інвестори не є власниками нерухомості під час будівництва. Вони є лише власниками будівельних матеріалів", - каже він.
Щоб оминути цей момент і вийти на фінішну пряму в плані визначення майнового права, автори документа і запровадили у проекті закону спеціальне майнове право на нерухоме майно, яке належатиме спочатку забудовнику, а потім відчужуватиметься на користь інвестора.
"Це спеціальне право буде предметом іпотеки, продажу, на нього можна буде накласти арешт, заборону на відчуження. І реєстрація цього права за інвестором відбуватиметься у Держреєстрі речових прав на нерухоме майно за певною адресою. Це завадить забудовникам продавати по кілька разів ту саму нерухомість ", - пояснив нардеп.
Наведуть порядок у попередніх договорах.Щодо
попереднього договору купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості також впроваджуються нововведення – такі договори потрібно буде посвідчувати у нотаріуса. Раніше такої норми у законодавстві не було.
Автори законопроекту запропонували, щоб такий договір не міг перевищувати сплати інвестором 10% від вартості об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості. Установка інших фінансових зобов'язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором не допускатиметься.
Більше того, такий попередній договір, укладений з метою приховання угоди щодо купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості, може бути визнаний судом недійсним.
"Договори купівлі-продажу спеціального майнового права вимагатимуть обов'язкового нотаріального посвідчення. Нотаріус перевірятиме наявність у забудовника права на земельну ділянку, дозвіл на початок будівництва, наявність поштової адреси об'єктів та ін.", – каже Фріс.
Все це робиться для того, додає нардеп, щоб людям "не продавали кота у мішку".
Юристи ж трактують визнання судом недійсного договору, укладеного з метою приховання угоди таким чином.